AB SÜRECİNDE DEĞİŞEN YAPI HUKUKU KAPSAMINDAKİ
YAPISAL DEĞERLENDİRMELER

Kapsamlı gayrimenkul değerlemesi, birkaç aşamada yapılacak incelemelerle yürütülür. Bu aşamalar genelde aşağıdaki gibidir:

1.YERLEŞİM AÇISINDAN
2. İMAR DURUMU AÇISINDAN
3. YAPI TEKNİĞİ AÇISINDAN
4. YAPI STABİLİTESİ AÇISINDAN
5. ÇEVRESEL ETKİLEŞİM AÇISINDAN
6. KİMYASAL VE JEOLOJİK İÇ YAPI AÇISINDAN
7. DEPREMSELLİK AÇISINDAN

1.YERLEŞİM AÇISINDAN İNCELEMELER

Bu tür incelemelerde tapu, kadastro ve imar açısından inceleme yapılarak; yapının tarif edilen yapı olup olmadığı hususundaki tespitlerle, değişik bir yapı üzerinde olabilecek incelemeler gündeme gelmemiş olur.
Birbirine benzeyen yapıların meydana getirdiği sitelerde görülen, arazinin topoğrafik ve hatta jeolojik yapısının değişme ihtimali ortadan kaldırılmış olur.
Yapılan incelemenin yerleşim durumu ancak, tapu adresi ile şehirsel adresin örtüşmesi ile sağlanır.

2.İMAR DURUMU AÇISINDAN İNCELEMELER

Yapının imar durumuna, projesine, ruhsat ve eklerine uygunluğu incelenir. Bu incelemede, projede dikkate alınmayan, bodrum katlardaki ve üst katlarda kayıt dışı ilaveler önemli rol oynamaktadır.
Bu kapsamdaki incelemeler aynı zamanda, yapının betonarme karkas, kargir, ahşap, çelik veya prefabrik gibi sistemlerde inşa edilmiş olduğunu ortaya koyar.
Yapının nizamı, türü, sıhhi, su ve elektrik tesisatları, kullanım şeklinin değişip değişmediğinin tespiti de bu kapsamdadır.

3.YAPI TEKNİĞİ AÇISINDAN İNCELEMELER

Bu aşamada; “Avrupa Sürecindeki” yapısal hukuk ve teknolojilerin getirdiği, bilhassa beton açısından, yapıların en az 50 yıllık kullanım ömrünün garanti edilmiş olması ve imalatın en az (%95) olumluluk, yani en fazla (%5) “risk faktörü” göz önüne alınır. Bu bahis konusu “risk faktörü” AB uyum yasalarının getirdiği en önemli hususlardan birisidir.

4.YAPI STABİLİTESİ AÇISINDAN İNCELEMELER

Bu aşamada, yapının zemin durumu ile olan davranışları önemli rol oynar. Zeminin yumuşak, katmanlı, eğimli veya eğimli zemin katmanlarının olup olmadığı, üzerindeki yapının dengesi açısından önem kazanmaktadır.

5.ÇEVRESEL ETKİLEŞİM AÇISINDAN İNCELEMELER

Çevresel etkilerde; korozyon tehlikesi mevcudiyeti, beton içindeki çimentoda kabarma (karbonatlaşma), sürekli veya kesintili ıslak ya da kuru ortam; deniz suyu veya rutubetinin klorür etkileri, buzlanma ve çözülmenin etkilerine kimyasal etkilerle, zemin veya yeraltı sularının kimyasal etkileri rol oynamaktadır.

6.KİMYASAL VE JEOLOJİK İÇ YAPI AÇISINDAN İNCELEMELER

Özellikle betonarme yapılardaki kum, çakıl veya kırma malzemenin kimyasal ve jeolojik bünyesel iç yapıları, yapıların kullanım ömürleri içinde, oldukça değişken roller oynayabilmektedirler.

7.DEPREMSELLİK AÇISINDAN İNCELEMELER

Yapıların depremsellik etütleri, her zaman için gündemde bulunmaktadır.
Az veya çok deprem etkisinde, hasar görmüş veya görmemiş olması veya beklenen bazı fiziksel, jeolojik ve mekanik etkiler karşısında gösterebileceği davranışların incelenmesi bu aşamada yapılmaktadır.

Bütün bu yukarıda sıralanan hususların incelenmeleri ise, proje tasarımı aşamasından başlamak üzere; geçirilen bütün aşamalarda, hesap kontrolleri yapı üzerindeki çeşitli ölçümlerle, deneyler ve alınabilecek numuneler üzerindeki deneylerden elde edilecek sonuçlara göre, belirlenecek bir “risk faktörü” içinde yapılır.

Prof. Dr. Gündüz ÖZIŞIK
Moda, 2005